これは中古マンションには限らず、我が国内においてはどちらかというと、その物件が存在しているそこの地域での全体的な平均公示地価ではなくて、その時点においてのマンションの物件本体そのものの個々の実勢地価が、どうやら基本価格での指標として、不動産業界内や専門売買事業者などにより査定をされていくというあり方があります。
ここでいう今話した「実勢地価」についてですが、これは物件が存在している一定の地域全体の物件の総数から算出をした「平均地価(公示地価)」とは異なり、元々何らかの形や方法などで算出をされたその土地物件そのものの現時点での個別価格の相場の事をいいます。実はこれを確かめたうえで、公示地価の価格と比較をしながら、それらの両者による換算をしたうえでマンション本体の査定に入るといったような流れになります。そうして換算額が算出をされた時点で査定がなされるものと誰もが思いがちですが、実はそうではありません。
換算額が算出をされた時点において、それから今度はそこの土地に建つマンションの周辺地域や利便性、近隣施設などを含めた検証作業が、専門家によりなされます。そして、その検証作業の結果と先程のマンションが建つ土地そのものの換算額との紹介が行われ、そこの現時点での「現状地価」が算出をされます。実はこの現状地価が一番大切であり、これが中古・新築・新古などのタイプを問わず、それを基準にしてマンションそのものの売却(買取依頼)に関しての査定が、ここで初めてなされる事になります。
現状地価を基準として、マンション本体の売却に関しての査定がなされていく事になりますが、この査定のやり方自体もやはり、マンションのタイプ毎により異なってきます。ここでは今から、記事のメインテーマである中古マンションの一括査定の場合について触れていきます。
新築あるいは新古タイプのものに比べると、ある程度の古さといったものが中古マンションの場合にはありますので、構造面や設備面、周辺地域の様子、日常的な入居者にとっての利便性等々、それらの利便性を総合的に換算したうえで、一括して現状地価との照らし合わせをしながら、売却時においての査定をしていくといった流れになります。
また、新築・新古のマンション類に比べると原価自体も格段に低い相場ですので、あまり細かい計算などをしたりするような必要性なども無く、そのため物件全体においての一括査定というやり方での計算の方が、時間的あるいはそれに掛かる経済的なコスト面などにおいても、効率的に売却価格を比較的出しやすいといったような現状があります。物件内の設備・常設機器類・その他のライフライン関連の設備類なども一体化したりしているものがほとんどであり、かつ、それぞれ個別に計算をしてもそれ程はお金には換算しても高額な価値が無いものばかりですので、そうした事情などもあり、中古マンションの売買の際には、一括査定といったような形が採られるという傾向があるといえます。
そして査定において算出された売却価格の値により、買い手側の方へ代金の支払いとともに実際の引き渡しをされていくといったような形になりますが、それで物件自体が買い手側の方へ直接引き渡されると思うと、必ずしもそうではありません。この点は今回のテーマのような中古マンション売却の場合に限らず、新築・新古などの場合も同じく、間に仲介をした不動産事業者や建設会社などが入ると、まずはその仲介料支払いのための担保として、物件がそれらの者へと引き渡されます。そして、それらの仲介事業者による仲介料の支払いに関してのやり取りが買い手側の方(買主)との間においてなされ、それが完了して仲介料支払いとともに、物件の引き渡しがその時点で買主へ行われる事になります。仲介事業者を間に入れないで行われる取引などもあったりしますが、大抵は仲介事業者入りのものが多いといえます。
以上が、「中古マンション売却一括査定の方法や、各物件毎においてのそれそれのやり方の流れについて」の、記事の内容となります。
