ほとんどの人が、マンションを売却する際には、住宅ローンを組んでいると思います。
しかし、住宅ローンを組んだとしても、転勤や引っ越しなどが決まってしまったり、ライフスタイルの変化によって、マンション売却をしなければならなくなるケースもあります。
住宅ローンが残っている状態で、マンションを売ることは出来ないのではないかというイメージがありますが、実は住宅ローンが残っている場合でも、マンションを売却することは可能となっています。
しかし、住宅ローンが残っているマンションを売却する際には、いくつか必要なことがあります。
具体的に詳しく知っておく必要があります。
まず、住宅ローンが残っているマンションを売却する場合には、残っている住宅ローンを全て完済して、そして抵当権を抹消するという必要があります。
抵当権が抹消されていないということは、すなわち、返済をしなければ家を取り上げられてしまうという状態になります。
このような状態のマンションを購入する人はほとんどいません。
しかし、住宅ローンを全て完済することが今の時点で難しいという場合もあると思います。
その場合には、いくつか方法があります。
まずは、マンションの売却代で、住宅ローンを返済するという方法があります。
こちらの方法は、売却代金が、住宅ローンの残債を上回っているという場合に、受け取ったお金を返済に充てるという方法になります。
残っている住宅ローンをこの方法の場合には、完済してから引き渡すことが出来ますので、とてもおすすめな方法です。
さらに、ローンの残債を支払ったとしても、まだ売却代金が手元に残っているという場合には、その売却代金を、新たな住宅購入資金に充てることが出来たり、手続きをする際のさまざまな経費などに充てることが出来ます。
しかし、この方法の場合、少しでもそのマンションを高い代金で売る必要がありますので、さまざまなテクニックが必要になってくるといえるでしょう。
高く売るためには、一つの不動産会社に絞り込まず、複数の不動産会社を比較するなどして、高く売れるように工夫する必要があります。
一括査定サービスなどを利用したりして、一番信頼できそうな不動産会社に依頼をしましょう。
高く売るためには、内覧でも工夫をしたりタイミングを考えたりと、色んな工夫をする必要があるのです。
また、これだけ工夫をしても、マンションの売却代金が、住宅ローンの在債に足りないという場合があります。
マンションを高く売りたいと思っても絶対に高く売ることが出来るという保証はありません。
また条件によっても、ローン残債よりも高い金額で売ることが出来ない場合もあり、この場合、個人の努力で高値で売ることが出来ないのです。
その場合には、いくつか方法があります。
まずは、足りない分を自己資金で補うという方法があります。
住宅ローンの残債に売却金額を返済に充ててても、足りない場合があります。
その場合には、自己資金である預貯金から住宅ローンの残債の支払いに充てたり、足りない部分を補って支払う方法があります。
少しの差額なら、預貯金で住宅ローンを全て完済できることも多くなります。
ローンを完済することで、売却が可能なので、ここは預貯金を出してでも、支払って売却した方がお得になるケースが多いといえるでしょう。
また、今現在住んでいるマンションを売却して、新たな家を購入する計画を建てている場合には、新しい家を購入する際の住宅ローンに、今までのローンの残債の支払いを組み込む、住み替えローンというものを利用するという方法があります。
こちらの方法を利用すると、足りない分を住宅ローンに新たに組み込むことが出来ますので、預貯金から足りない分を支払う必要がなく、またゆっくりと返済をしていくことが出来るというメリットがあります。
しかし、こちらの方法の場合には、売却と同時に、新居購入の手続きを進めていく必要がありますので、スケジュールが大変シビアになってしまうのがデメリットとなっています。
売買には相手もいることですし、また金融機関との新たな交渉もありますので、調整が非常に大変な上、さらに上のせすることが出来る住宅ローンに関しても上限があります。
売却にかけることができる時間に制限があったり、審査の条件なども厳しいことが多いですので、簡単に通ることがないと考えておいた方が良いでしょう。
住み替えローンを検討しているという場合には、将来のことなども考えて、ローンを組む必要がありますので慎重に動く必要があります。
そのためには、信頼できる不動産会社にその流れについてもアドバイスなどを貰う方が良いといえます。
また、そのほかの方法として、任意売却という方法があります。
任意売却という方法は、住宅ローンが残っているという場合でも、金融機関と相談をして、債務を残したまま、抵当権だけを外してもらうという方法になります。
しかし、この方法は、現在住宅ローンの支払いが滞りかけている方だったり、延滞をしている方というのが前提となっています。
つまり、どうしても売却をしなければならないというケース以外は認められていません。
また、認めてもらったとしても、その場合にはブラックリストに入ってしまいますので、新たに住宅ローンを組んだり、カードを新しく作ったりといったことができなくなってしまうなど、リスクが高い方法となっています。
このように、住宅ローンが残っているマンションでも、マンション売却をすることは可能となっています。
しかし、その場合には、抵当権を抹消できることが前提となります。
住宅ローンをまずは完済することを考えなければいけません。
そのためには、マンションを高い金額で売却することが出来るように工夫して、売却金額を住宅ローン返済に充てるという方法があります。
また、売却金額がローンの残債に届かなかったとしても、預貯金で補うという方法もあります。
また、それらが難しい場合には、任意売却という方法があります。
まずは、住宅ローンが残っているマンションの場合には、できるだけ高く売ることが出来るように工夫するのが近道です。
