家や土地など不動産を売買する際には、「仲介手数料」という物がかかってきます。
これは不動産業者にとっては利益となる重要な物ですし、法律で定められているので利用者は当然支払わなければなりません。
しかし「高すぎ」などの声もあり、なぜそのような状況になっているのか？などについて解説していきたいと思います。
・仲介手数料の基本的な計算方法
まず仲介手数料はどうやって算出されているのかを見てみましょう。
よく言われる数字に「3%+6万円」というものがありますが、これがまさに仲介手数料の金額になります。
3%と言えば当初期の消費税率と同じ位で、大したこと無いと思われるかもしれませんが、不動産はとても大きな買い物ですから総額は相当なものです。
もう一つ気になるのは6万という部分でしょうが、これはいわゆる調整のための差分です。
実は「3%+6万円」は400万円以上の不動産に対してかかる税率で、しかも400万円までの部分は違う税率がかかっています。
1300万円の戸建てを購入する場合で簡単にまとめてみます。
200万円以下の部分…5%
200万円より多く400万円未満の部分…4%+2万円
400万円以上の部分…3%+6万円
一見すると、数万円プラスの部分もありますし非常に複雑な計算に見えるかと思います。
それではまず何も考えず、価格が1300万円の家があるとしてそれを単純に税率3%を適用して計算してみましょう。
1300万円×0.03=39万円になります。
しかし実際には5%の部分や4%の税率の部分もあるので、そのまま計算すると実際よりも数万円ほどは低くなる計算になります。
そこで6万円をプラスする事でつじつまが合いますし、計算も簡単にできるのです。
同じように+2万円の部分も5%と4%の税率の差異が考慮されているのです。
400万円以上の場合はこの+2万円の部分は計算式に入れず、そのまま+6万円をして大丈夫です。
・仲介手数料が高い理由
仲介手数料は国(国土交通省大臣が認可)が明確に定めており、各不動産業者もそれをしっかりと履行しています。
国の定める先ほど紹介した税率では高すぎるという事でしょうか？
実は正確には「税率の上限が3%+6万円(400万円以上の場合)」なのです。
上限が、という部分が非常に大切で何も一律でこの金額を定めている訳ではありません。
ですが実際にはどの業者もこの上限値を適用している訳です。
もう少し安くなれば価格競争にも買って、利用客も増えると思われますがそういった細かな部分は額面では分かりません。
そして何よりもどこの業者も一律の価格(税率)で業務を行っていれば、利用客も「そういうものなんだ」と思って敢えて気にもしません。
「仲介手数料は一律で3%+6万円なんですよ」と業者が嘘の説明をする事はもちろんアウトですが、敢えて説明をしないというのであれば特段問題にはなりません。
本来ならば企業努力や価格競争で下がっていくのが理想ですが、こと不動産業に限ってはそうなっていないのが現状なのです。
・両手仲介が行われる理由
土地や家・マンションの販売において、間に複数の不動産業者が入る事も多いでしょう。
そうです、売主に付いている業者と買主に付いている業者の事です。
どちらの場合でも、この2社はそれぞれ同じ分だけの仲介手数料を受け取る事になります。(本来ならば上限が同じなだけなので同一である必要はありません。)
しかし売主と買主どちらも同じ業者が担当する、いわゆる「両手仲介」になっている場合は受け取る手数料は2倍になります。
法律上でも正当な話なのですが、あたかも「上限以上に受け取ってるからグレー」と判断する人もいます。
確かに見た目上はそう見えるかもしれませんが、倍の仲介業務を行っている訳なのでそれだけ沢山業者が儲けても良いのです。
手数料には問題が無いとして、本当に問題があるのは「販売価格が市場的に適正にならない」部分にあります。
複数の業者が関わった場合はもっと多くの買い手の目に留まる確率が増えるので、売主としてはより高く買ってくれる人を見つけられます。
ここで注目する点が、土地や家がより高い価格になればそれだけ税収も上昇するので儲けは幾分か増える事です。
しかしそれでもなお、両手仲介を行おうとするのは仲介手数料を確実に手に入れたいという気持ちが業者にはある訳です。
上限いっぱいに税収をたかめよう、という気持ちが市場に充満し結果として利用客が「手数料が高いなあ」と体感する現状に繋がっているのです。
・まとめ
仲介手数料に上限が定められているのは、もちろん利用する売主・買主の事を考慮しているためです。
しかし業者も苛烈な広告の競争などを背景に、経費も沢山の業務でかかっているのです。
こうした現状からも、なかなか手数料が安くなっていくのはそう簡単な事では無いと予想できます。
両手仲介にも、同じ業者が関わるので売買がスムーズに行くというメリットも確かにあります。
結局は利用客にとって理想的な不動産の売買が成立できるかが大切で、その中で適正仲介手数料が見直されて行く事が好ましいと言えます。
